До адвокатів юридичної компанії «Катеринчук, Моор і партнери» часто надходять запити від клієнтів щодо особливостей оподаткування доходів, отриманих від надання нерухомого майна в оренду. Одним із найпоширеніших є питання про те, чи застосовується Методика визначення мінімальної суми орендного платежу, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 № 1253, у разі, якщо орендарем є фізична особа, яка не здійснює підприємницької діяльності.
Для орендодавця, який здає нерухомість фізичній особі мінімальна сума орендного платежу не визначається. При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди.
Так, статтею 759 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ст. 762 ЦКУ).
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Податковим кодексом України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI (далі – ПКУ) (п. 1.1 ст. 1 ПКУ).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
При цьому нормами розділу IV ПКУ не передбачено реєстрації в органах ДПС договорів оренди.
Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 ПКУ.
Податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар (п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 ПКУ).При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. Відповідно до п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 ПКУ доходи, зазначені у п.п. 170.1.1 – 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 ПКУ, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст.167 ПКУ. Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 № 1253 «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб» (далі – Методика) постановлено рекомендувати органам місцевого самоврядування сіл, селищ, міст, на території яких розміщене нерухоме майно, що надається в оренду, визначати мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі такого майна за формулою, що міститься у затвердженій цією постановою Методиці. Так, ця Методика не застосовується орендарями – фізичними особами, що не є суб’єктами господарювання. Отже, орган місцевого самоврядування зобов’язаний щороку ухвалювати рішення щодо визначення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна та оприлюднювати її до початку звітного податкового року у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади. У разі, якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди
Відповідно до п.п. 170.1.5 п. 170.1 ст. 170 ПКУ якщо орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою, або відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець. При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені ПКУ для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації (п.п. «а» п.п. 170.1.5 п. 170.1 ст. 170 ПКУ).Таким чином, для орендодавця, який здає нерухомість фізичній особі ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків. Також доходи від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) є об’єктом оподаткування військовим збором. Ставка військового збору становить 5 відс. об’єкта оподаткування.
Статтею 179 ПКУ передбачено порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації). Відповідно до п.п. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 ПКУ податкова декларація про майновий стан і доходи подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб – до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV ПКУ. При цьому фізична особа зобов’язана самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ст. 179 ПКУ).
Підсумовуючи, для договорів оренди між фізичними особами:
Адвокати юридичної компанії «Катеринчук, Моор і партнери» допоможуть Вам здати житло в орендутаття та отримати дохід, а не штрафні санкції від податкової.
